Gastartikel: Ist jetzt der richtige Zeitpunkt für den Immobilienverkauf?

Die Immobilie ist im Gegensatz zur Aktie als Kapitalanlage in Deutschland relativ beliebt. Bei den immer weiter steigenden Preisen in Metropolregionen fragt sich der ein oder andere Investor, ob sich jetzt noch eine Investition in Immobilien lohnt oder ob jetzt vielleicht ein guter Zeitpunkt wäre die eigene Immobilie zu verkaufen.

Da ich mich mit dem deutschen Immobilienmarkt nicht besonders gut auskenne und selbst auch noch in keine Immobilien investiert habe, bin ich froh heute ein paar Punkte zu diesem Thema von Experten zu bekommen.

Bühne frei für den heutigen Gastartikel:

Über ImmoNetzwerk:

Die ImmoNetzwerk GmbH ist ein in Berlin ansässiges netzwerkbasiertes Unternehmen zum Verkauf von Immobilien. Dabei verknüpft ImmoNetzwerk das Know-How von regionalen Immobilienexperten aus ganz Deutschland mit einem einzigartigen Online-Marketing Ansatz zur Vermarktung der Immobilie auf über 100 Online Plattformen. Durch die so geschaffene maximale Sichtbarkeit werden höchstmögliche Verkaufspreise realisiert und die Vermarktungsdauer teils drastisch reduziert.

Immobilieneigentümer die über den Verkauf ihrer Immobilie nachdenken, fragen sich oft, wann der richtige Zeitpunkt für den Verkauf ist. Pauschal lässt sich diese Frage leider nicht beantworten, da der richtige Zeitpunkt von vielen Faktoren abhängig ist. Folgende Punkte sollten beim Verkauf bzw. bei der Vorbereitung des Verkaufes einer Immobilie bedacht werden:

Der Grund und die Motivation des Immobilienverkaufs

Ein Faktor der von vielen Immobilieneigentümern unterschätzt wird, ist die eigene Motivation und das Bestreben, die eigene Immobilie ins rechte Licht zu rücken und sich mit dem Verkauf der Immobilie auseinanderzusetzen. Einen gewissen Teil des Immobilienverkaufs sollte man selbst in die Hand nehmen.

Das heißt natürlich nicht, dass Sie eine Immobilie allein verkaufen müssen oder sollten. Vielmehr ist es von enormer Bedeutung, sich Zeit für den Verkauf zu nehmen und sich mit den Aufgaben zu befassen, die ein Makler nicht für Sie übernimmt. Dazu zählt beispielsweise das Einholen von noch fehlenden Dokumenten oder Schönheitsreparaturen im Haus & Garten, um die Immobilie von seiner besten Seite zu präsentieren.

Der Faktor Jahreszeit

Im Regelfall spielt die Jahreszeit bei der Veräußerung einer Immobilie eine nicht so ausschlaggebende Rolle wie oftmals vermutet. Lediglich zur Weihnachtszeit und in der Urlaubssaison zwischen Ende Juli bis Anfang September aufgrund der geringen Aktivität potentieller Käufer ist es nicht ratsam, mit dem Verkauf einer Immobilie zu beginnen.

Zuletzt sollten Sie auch beachten, dass sich – je nach Nachfrage – der Verkauf einer Immobilie im Regelfall über mehrere Monate und somit auch Jahreszeiten erstrecken kann.

Wirtschaftliche Lage

Aktuell wird der Immobilienverkauf durch die die vorherrschende Marktlage stark begünstigt. Primär getrieben durch niedrige Zinsen, sind in den letzten Jahren die Immobilienpreise nahezu deutschlandweit und besonders in Großstädten rasant gestiegen, allein in 2017 in manchen Regionen um bis zu 8%.

Betrachtet man die aktuelle Zinslage, ist ein Anstieg der Zinsen in den nächsten Jahren sehr wahrscheinlich. Folglich kann die Nachfrage nach Immobilien und somit auch die Preise sinken. Je nachgefragter die Lage der Immobilie und je stärker die Attraktivität des Standorts für potentielle Mieter, desto geringer ist jedoch die Gefahr eines Wertverlustes auch in Zukunft.

Es kann also durchaus Sinn machen, dass Sie sich bereits zeitnah mit dem Verkauf Ihrer Immobilie befassen. Insbesondere in ländlichen Regionen und kleinen Städten ist es sehr wahrscheinlich, dass sich die Immobilienpreise in den nächsten Jahren nicht weiterentwickeln.

Demografische Entwicklung

Die Entwicklung vieler deutscher Großstädte wie München hält weiter an. Als Folge dessen, steigen die Preise für Immobilien besonders in den Ballungszentren immer weiter an. Aber auch zahlreiche kleinere Städte, entwickeln sich stetig weiter und zeigen eine wachsende Einwohnerzahl auf.

Bis 2035 wird beispielsweise in München mit einem Einwohnerzuwachs von bis zu 300.000 Menschen gerechnet. DIe Urbanisierung und die Landflucht spielen dabei eine große Rolle. Große Städte mit attraktiven Jobangeboten oder renommierten Universitäten wachsen dabei stetig. Ländliche Regionen und Gebiete im Osten Deutschlands zeigen hingegen eine negative Entwicklung auf oder entwickeln sich nicht weiter.

In den nächsten Jahren kann dementsprechend weiter mit steigenden Immobilienpreisen in Großstädten gerechnet werden. Bei Immobilien in ländlichen Regionen oder in östlichen Gebieten, lohnt es sich hingegen, einen Verkauf in Betracht zu ziehen.

Spekulationssteuer und Vorfälligkeitsentschädigung

Sollten Sie eine Immobilie als Kapitalanlage gekauft haben, fällt bei der Veräußerung der Immobilie unter bestimmten Umständen die sogenannte Spekulationssteuer an. Besteuert wird dabei der Gewinn nach der Gegenüberstellung von Kaufpreis und Verkaufspreis sowie geltend gemachte Abschreibungen während der Haltedauer.

Die Spekulationssteuer fällt nicht an, wenn zwischen dem Zeitpunkt des Kaufes und dem Zeitpunkt des Verkaufes mehr als zehn Jahre liegen oder die Immobilie in den letzten zwei Jahren und im Jahr des Verkaufes ausschließlich von Ihnen zu Wohnzwecken selbst genutzt wurde.

Wenn Sie zur Finanzierung der Immobilie einen Kredit bei einer Bank aufgenommen haben und dieser noch nicht abbezahlt ist, fordert diese eine Vorfälligkeitsentschädigung ein. Diese dient dazu, um die nicht gezahlten Zinsen der nächsten Jahre zu kompensieren. Im Vorfeld des Verkaufes sollten Sie die Höhe der Vorfälligkeitsentschädigung bei Ihrer Bank erfragen und sich über eine womöglich anfallende Spekulationssteuer informieren.

Falls Sie im Falle des Verkaufes eine Vorfälligkeitsentschädigung leisten müssen oder Spekulationssteuer zahlen müssen, kalkulieren Sie diese in den späteren Verkaufspreis ein.

Fazit:

Nach Abwägung der oben genannten Faktoren kann es durchaus sinnvoll sein, eine Immobilie bereits zeitnah zu veräußern. Dies ist jedoch individuell zu bestimmen und abhängig von der Zukunftsstärke des Standorts, Ihrer persönlichen Situation und der Entwicklungsprognose des Leitzinses zu machen.

Wichtig ist, dass der Verkauf einer Immobilie aus eigener Motivation stattfindet und Sie sich Zeit für diesen nehmen. Zudem sollte jede Immobilie einzeln betrachtet werden, da viele Faktoren den Wert und optimalen Verkaufszeitpunkt einer Immobilie beeinflussen.